07.12.2020

Индексация размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме (права ли управляющая организация)

Спор о том, может ли управляющая организация проводить индексацию размера платы за содержание жилого помещения в ситуации, когда такая возможность предусмотрена договором управления и (или) решением общего собрания собственников помещений, оформленным протоколом, идет давно.
По мнению Минстроя России, изложенному в письме от 26.12.2018 № 51876-00/04, в договоре управления многоквартирным домом может быть предусмотрена индексация размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В таком случае повторное принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, поскольку такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организацией.
С IV квартала 2019 года Верховный Суд Российской Федерации занял последовательную правовую позицию о допустимости индексации размера платы за жилое помещение в многоквартирном доме.
Анализ судебной практики позволяет выделить условия, при которых управляющая организация вправе в одностороннем порядке изменять размер платы за жилое помещение в многоквартирном доме.
1. Порядок применения индексации установлен в договоре управления многоквартирным домом, утвержденным решением общего собрания собственников помещений (определения ВС РФ от 29.10.2019 № 309-ЭС19-17067; от 22.01.2020 № 308-ЭС19-26183; от 03.11.2020 № 310-ЭС20-17599).
2. Содержание договора управления многоквартирным домом позволяет определить конкретный механизм применяемой индексации, в том числе приведен нормативный акт, в соответствии с которым возможна такая индексация (определения ВС РФ от 29.10.2019 № 309-ЭС19-17067; от 14.11.2019 № 302-ЭС19-22662, от 10.08.2020 № 308-ЭС20-10655).
Формулировка договора управления многоквартирным домом о том, что «размер платы за содержание и ремонт общего имущества может быть увеличен с учетом инфляционных процессов» сама по себе не дает управляющей организации права поднимать стоимость платы без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (определение ВС РФ от 16.12.2019 № 307-ЭС19-23151).
Индекс потребительских цен характеризует изменение во времени общего уровня цен на товары и услуги, приобретаемые населением для непроизводственного потребления, при этом определяется он применительно к конкретным потребительским товарам (услугам).
Если в договоре управления многоквартирным домом не предусмотрен конкретный механизм индексации, не указано, применительно к уровню какого потребительского товара (услуги) должна быть учтена инфляция, не обозначен тариф, к которому должна быть применена инфляция, не установлены основания применения уровня инфляции, период применения конкретных показателей и значений, не названы конкретные органы, утверждающие такие значения, то порядок расчета (изменения) размера платы с использованием уровня инфляции не определен с необходимой степенью конкретности и такое условие договора управления нельзя применять при определении размера платы за жилое помещение в отсутствие соответствующего волеизъявления собственников помещений (определение ВС РФ от 06.02.2020 № 308-ЭС19-25363).
3. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об индексации и (или) условия договора управления многоквартирным домом о применении индексации не оспорены в суде и являются действительными (определения ВС РФ от 24.10.2019 № 307-ЭС19-18200; от 08.04.2020 № 307-ЭС19-28562; от 10.08.2020 № 308-ЭС20-10655;от 14.08.2020 № 303-ЭС20-10862);
4. Собственники помещений в многоквартирном доме уведомлялись о предстоящем применении индексации платы в порядке, установленном условиями договора управления многоквартирным домом и (или) решением общего собрания собственников помещений (определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 21.11.2019 № 307-ЭС19-11346; определения ВС РФ от 10.08.2020 № 308-ЭС20-10655; от 03.11.2020 № 310-ЭС20-17599).
Также при определении порядка расчета (изменения) размера платы с использованием уровня инфляции следует учитывать следующие особенности.
В соответствии с п. 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на основании перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – перечень услуг и работ), то есть в первую очередь собственники помещений определяют указанный перечень и только после этого – размер такой платы.
Следовательно, целесообразно индексировать не размер платы за жилое помещение, а стоимость соответствующих работ и услуг в утвержденном перечне.
В перечень услуг и работ могут быть включены работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Средства собственников помещений в многоквартирном доме, поступающие в распоряжение управляющей организации на финансирование работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, являются средствами целевого финансирования.
В случае, если в перечень услуг и работ включены конкретные виды работ по текущему ремонту (которые должны быть выполнены к конкретному сроку), то стоимость таких работ индексации не подлежит.
В противном случае начисление платы за фактически оплаченные собственниками помещений и выполненные работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме влечет получение управляющей организацией неосновательного обогащения.

Возврат к списку